不動産

紹介料の支払い(先生まずいでしょ!!)


先日当事務所のポストに税理士さんの広告のチラシが入っていました。
内容は、相続税を申告した依頼者を紹介してほしい、
修正申告で、還付に成功したら、報酬の30%を司法書士に支払うというものです。
税理士さんには倫理規定が今のところないので一応OKなのかもしれませんが、
司法書士がこういうチラシを配布して紹介料で依頼者を誘引すると、大変なことになります。
司法書士の倫理が規定されており、そこで、規制されているのです。
司法書士の倫理きていから、関係する条文を抜粋すると

(不当誘致等)
第13条司法書士は、不当な方法によって事件の依頼を誘致し、又は事件を誘発してはならない。
2司法書士は、依頼者の紹介を受けたことについて、その対価を支払ってはならない。
3司法書士は、依頼者の紹介をしたことについて、その対価を受け取ってはならない。

 とあり、司法書士は紹介料を払って事件を受託することも、依頼者を紹介して紹介料をもらうこともできません。
これに違反すると、最終的には司法書士法違反となり、業務停止等の懲戒処分もあり得るのです。

 この税理士さんは、司法書士に倫理規定がありこれに違反すると懲戒処分を受けることもある、
ということをご存知なのだろうか。

また、ちょっと調べてみると税理士会の連合会会則でも不当誘致、不当広告は規制されているので、この先生のやってることは、
かなりまずいんじゃないかと思うのですが。


遺言執行①執行業務の顕在化


「遺言執行の実務」というテーマで、大阪司法書士会とリーガルサポート大阪支部の共催の研修会の講師を仰せつかり、 先週の7月5日(木)になんとか無事こなして(自分で勝手にそう思い込んでいるだけかも?)先週一週間を終えたと、胸をなでおろして、まったりと日曜日の休日を満喫しているところです。
 軽いノリで「講師お願いできませんか?」とある方から尋ねられ、私も遺言執行はそれなりに経験があったので、二つ返事でOKしたのです。が!
しかし、その後、過去の自分の経験した遺言執行の資料を見ながら振り返り、また、書籍や最判をあたっているいるうちに安請け合いしたことを少し後悔してしまいました。結構解決されていない論点が目白押しだったのです。
 今回は、その中でも比較的はっきりしている論点をご紹介します。
「A不動産を相続人甲に相続させる」というがある場合の、遺言執行の必要性については、下記の最判が基準となり、遺言執行行為は必要ないとされています。
最二小判平成3年4月19日民集45.4.477
特定の遺産を相続人に「相続させる」遺言書の意味
「相続させる」趣旨の遺言は、正に同条にいう遺産の分割の方法を定めた遺言であり、他の共同相続人も右の遺言に拘束され、これと異なる遺産分割の協議、さらには審判もなし得ないのであるから、このような遺言にあっては、遺言者の意思に合致するものとして、遺産の一部である当該遺産を当該相続人に帰属させる遺産の一部の分割がなされたのと同様の遺産の承継関係を生ぜしめるものであり、当該遺言において相続による承継を当該相続人の受諾の意思表示にかからせたなどの特段の事情のない限り、何らの行為を要せずして、被相続人の死亡の時(遺言の効力の生じた時)に直ちに当該遺産が当該相続人に相続により承継されるものと解すべきである」
ですから、相続人は他の相続人の協力も必要なく、この種の遺言書を添付して、単独で相続を原因とする所有権転登記ができるわけです。
では、この種の遺言に執行者を専任しておくメリットはないのか?という点については、平成11年12月16日民集 第53巻9号1989頁
で、最高裁はこう述べています。
「特定の不動産を特定の相続人甲に相続させる趣旨の遺言がされた場合において、他の相続人が相続開始後に当該不動産につき被相続人から自己への所有権移転登記を経由しているときは、遺言執行者は、右所有権移転登記の抹消登記手続のほか、甲への真正な登記名義の回復を原因とする所有権移転登記手続を求めることができる。」
遺言書に記載されていることと相違する登記がなされた場合は、遺言執行者が定められていれば、遺言書に記載された遺言者の意思を実現させるべく、遺言執行者はその義務を負うことになります。これを一般的に遺言執行の業務の顕在化と言われています。


天王寺出張所よこの大石内蔵助


ずいぶんと久しぶりに大阪法務局天王寺出張所に
調査に出向いてきました。
 法務局の北側に吉祥寺という寺があるのですが
どういう訳か、赤穂浪士が祭ってあります。
お寺の外観も赤穂浪士を連想させる、装飾になっています。

討ち入りの衣装を連想させます

 
本当に久しぶりだったのですが、こんなにはっきり、内蔵助さん見えてたっけ?
と思いつつ、独特な雰囲気を醸し出している、四天王寺を後にしたのでした。


30分で終わる会議

 本日も、会務で、司法書士会へ

珍しく30分で終わりました。

守口市

会議に向かう途中で撮った、風景(雨降りそう?)

会議が終わって外に出ると、むしろ、明るくなっていました。もちろん夕方です。

こんな感じです

大阪法務局です。帰りの方が明るい!

会議は短いのが良いですね!


大阪市内で取引、大阪市内はこんなもの?

 恥ずかしながら、大阪市内で久しぶりの不動産取引決済の立会いに行ってまいりました。

下の画像はクリスタ長堀から、四ツ橋に抜けていくところで、撮影したものですが、クリスタ長堀がこんなにガラガラなのは、初めてです。

いつもとちょっと雰囲気が?

たまたま、そういう時間帯?
うーん、それだったらいいんですけど、今日は心斎橋もなにか活気がありませんでした。
どうすればいいのでしょうか?
月一回の東京・四ツ谷への出張も3年目に突入し、東京との落差を感じてしまいます。

売主代理の司法書士と買主代理の司法書士

京都や北大阪、次第に京阪神間に広まりつつある形態。

不動産の売買決済時、売主の司法書士、買主の司法書士がそれぞれ別にいるという決済のスタイルが常態化しつつあるように感じています。

別に、それぞれ報酬を支払う相手が違うだけなので、もともと売主にも、売り渡しの費用を請求する慣習のある京阪神では、顧客の費用負担という観点からは問題は無いと思います。しかし、そうなると、買主の登記申請を代理する司法書士は、売主あるいはその代理人となる売り側の司法書士に対し、どれだけの情報、あるいは意思、本人確認を行えばいいのかと、ふと、立ち止まり、逡巡した挙句にいつも結論が出ません。

関東では、売主に報酬を請求する慣習が無いと聞いているので(間違っていたらスイマセン)、こんなことで悩むことも無いのかもしれません。

今日も、このスタイルで買主側の司法書士として決済し、かなり突っ込んで、売主側の情報、意思、本人の確認をしたつもりなのですが、それが一般的なのかどうか、売主側の司法書士を信用しないのか、失礼じゃないかという声も聞こえてきそうです。しかし、一方で買い側の司法書士は買主の権利擁護者として、完全な所有権を取得したとする登記を買主に提供する履行義務を負っていることは間違いありません。結局、いつものとおり法務局で売側の司法書士と待ち合わせして、書類を確認し、共同で連件で申請して、はい!完了というルーチン化したプロセスを辿っていくことに過ぎないのですけどね。

特に思うのが、抹消登記がある場合に、売り側司法書士に任せきりにしていいのか、どのくらい突っ込んで確認するのか考えてしまいます。

地元の法務局

司法書士佐田事務所HP所有権移転解説へ! 


電子定款の構造

本日は電子定款の構造について考察してみました。今まで深く考えてことがなかったので。

電子定款は公証人役場からCDやFDにデータを落としてもらうと、フォルダーの中に、3つのファイルが格納されています。

  1. 定款の内容が記載されたPDF(司法書士認証局の電子証明添付、あるいは公的個人認証の電子証明添付)
  2. 番号が羅列された名前のXMLファイル=公証人の電磁的記録の認証
  3. CRCA02という名前のXSLファイル=XSLファイルなので、XML用のスタイルシートファイルで、政府共用認証局(アプリケーション認証局)のコード証明書による署名がされているのだと思う。

XMLファイルをテキストエディタで開いてみると、

「<?xml version=”1.0″ encoding=”UTF-8″?>

<?xml-stylesheet type=”text/xsl” href=”CRCA-02.xsl”?>

<DOC VERSION=”1.0″>

    <FRONT>

        <SECRECY>普通</SECRECY>

        <STAMP>要</STAMP>

    </FRONT>

    <BODY ID=”DOCBODY”>

        <STYLESHEET URI=”CRCA-02.xsl”/>」

と記載されていて、スタイルシートCRCA-02.xslのVersion1が読み込まれているのがわかります。

テキストデータで読み込んだXMLファイルを見ていくと、最後のほうに果てしない、無秩序としか思えない英数の羅列が続いている。これはなんだろうかとしばらく考えて、実は定款pdfのテキストデータに変換されたものではないかと気づいた。

だから、このXMLを鑑定文書と呼び、PDFが改ざんされると、XMLデータ内で持っている情報と合致しなくなるので、改ざんがわかる、という仕組みなっていると思われます。それを、政府の認証局でコード証明付きのXsl=CRCA02でデザインされ、ExplorerやFireFoxなどのブラウザで読み込むと電磁的記録の認証文としてビジュアル化されるのだと思います。

あくまでも推測です。間違ってたら、教えて下さい。

不動産登記の場合の電子確認書等にはフォルダー内に更にHTML文書もあったりしますが、そのHTML文書にはCSS=HTML用のスタイルシートは読み込まれていません。初歩的なコーディングでビジュアル化されています。全く同じ体裁に再現されるshinseisho.XML文書にはXMLスタイルシートが読み込まれていていたりします。